1

此刻，世界土拍阛阓正在烈烈轰轰的进行着。

上周三，成齐中心城区迎来3宗涉宅用地出让。其中，位于成齐高新区大源板块的一宗58.9亩地块，8家房企过程84轮竞争后，最终被四川远达以楼面价26300元/平常米、溢价率46%拿下。

这个价钱，刷新了高新区楼面价记录，成为区域单价“新地王”。

就在前一天的北京土拍中，海淀区好事寺两宗地块均触顶地价上限后摇号成交，差异被绿城中国和越秀地产摇中，成交金额差异为51.75亿元和63.825亿元，溢价率达15%。

北京此次一共有3宗地块出让，揽金127.535亿元，且均是溢价出让。

临频年末，高溢价地块时时出现。

杭州，这个前年就全面放开的城市，10月份共进行了三次土拍，凯旋出让6宗地块，统统总建面39.5万平常米，成交总金额93.1亿元，平均溢价率为19.43%。

10月15日，杭州举行了“杭五条”后的首场土拍，拱墅区石桥单位地块以18%溢价率被绿城中国竞得。

10月22日，江湾新城临了一宗限价地块过程77轮竞拍，亦然绿城中国，总价34.2亿元、楼面价50717元/平常米、溢价率28.55%拿下，刷新了杭州宅地楼面价记录。

你可能认为绿城中国顶风行很牛，但中指斟酌院数据融会，限定10月底，在大本营杭州，滨江集团以218亿元的权利拿地金额高居榜首，它才是杭州妥妥的地头蛇。

除了北京、杭州、成齐在勤勉拿出“压箱底”好地，多个热门城市也在近期加大了地盘供应。

11月2日，深圳全球资源往来中心发布公告，挂牌位于南山区粤海街谈的T107-0107地块，建筑面积约为26.3万平常米，起拍价高达126.5亿元。

10月底，上海挂牌了第七批网络出让的10宗地块，触及杨浦、浦东等七个区，出让面积为24.96万平常米，肇端总价达到256.4831亿元。

数据开始：上海楼市，米宅统计

在926战术出炉后，这一轮土拍，倏得就爆了！

关于阛阓而言，果然是千里寂太深入，926这样的战术利好刚好把阛阓再次激活，关于曩昔的楼市而言，此次土拍很可能便是前言。

实践上，最近多地的成交量如实也在好转，特殊是一线城市的成交量，出动得相配快。

2

但另一个问题是，当下土拍阛阓诚然火热，但从所有2024年的阛阓来看，前三季度，世界地盘阛阓不竭缩量，世界300城住宅用地供求界限同比降幅均超三成，地盘出让金降幅超四成。

数据开始：中指斟酌院、中泰证券斟酌所

更离谱的是，三四线地盘投资还是险些“腰斩”。

三季度，尽管多地优化土拍章程招引房企投资，但仅热门城市优质量块房企参拍积极，全体溢价率比前年同时下落0.7个百分点。

现时房企总的来说如故全体偏严慎的格调，重心城市央国企及地点国资拿地占比偏高。

数据融会，本年前10月，世界22个重心城市央国企和地点国资拿地金额占比在75%足下，国央企是拿田主力。

民企拿地金额占比不及两成，全体拿地信心很弱。

从拿地的结构看，这轮土拍有三个显着的特质：

热门城市的中枢肠块热度升温，于是带动了一线及中枢城市溢价率高潮。高溢价地盘多为央国企获取，中斗室企拿地压力较大。土拍分化进一步加重，非中枢肠块回温有限。

之前我就跟专家共享过，面前阛阓的分化只会愈加显着，资金越来越聚焦中枢城市，从这一轮的土拍情况来看，其实还是初现线索。

逻辑很简便，房地产建立商和购房者在某种进程上齐有着雷同的地点，他们齐但愿能够取得地舆位置优厚、发展后劲大的城市、地段。

于是，在现时网络供地的布景下，由于资金在短期内的限定，许多建立商就更倾向于将有限的资金参加到那些具有较高眷注度和品性的地块上。

关联词专家要知谈，这样的优质量块数目有限，当浩荡建立商齐争相竞购时，不成幸免地会推高这些地块的价钱。

比如，这轮北京和深圳差异挂牌了总价向上百亿元的地块，溢价也齐相配高。

也便是说，曩昔大致率中枢城市的中枢肠块价钱将会全体高潮，这是趋势所在。

数据开始：中指斟酌院、中泰证券斟酌所

这里有个逻辑专家要相配了了，地盘价钱高潮——>新址售价高潮——>建立商合理利润——>强化买高价地能力。按照这个启动周期，今后这个轮回会慢慢显性化，但这种显性并不体面前所有大盘，而是聚焦于中枢城市、优质量段。

而非中枢城市，就怕只会越来越冷清。

曩昔房地产阛阓的竞争焦点，还是从房价竞争转向了地价竞争。

3

地价竞争，本体上是房企之间的竞争。

在这轮上海的土拍中，5宗地块，4宗地封顶摇号，1宗地块溢价5.56%成交，无底价成交的地块。象屿、中铁建和国贸迷惑体、华发和中铁置业迷惑体、中建八局以及越秀地产差异斩获一宗地。

专家看这些拿地企业的名字就知谈，本轮地盘出让主如果央企、国企，民企只好大华一家参与，况且也莫得拿到地，这轮5宗地块齐是由央企、国企拍到的。

我之前著作跟专家分析过，面前这种网络拍地的步地，对房企的资金条件越来越高，那么谁有这样浑朴的资金实力?

从后果看，民营敢不敢拿地？基本不敢。

关联词国企、央企战力强悍，它们敢拿。

在取消地价上限后，杭州、成齐等出现的高溢价率地块，央、国企拿地金额占比达到63.0%。

数据来看，2024年1-10月，22城累计拿地金额中央国企占比47%，地点国资占比29%，统统达76%。

少部分城市民企拿地金额占比高，比如杭州滨江、建杭等土产货民企执续拿地，拿地金额前十企业中有5家是民企。

岂论是从资金的角度，如故从国企、民企的角度，房企过程上一轮大洗牌后，袼褙恒强的表象还是越来越显着。

阛阓接下来许多重心城市还有土拍，从北上广深杭来看，短期内确定还会把阛阓面孔推向一个热潮。

面前地价涨这样多，专家齐知谈这对曩昔的房价意味着什么。

永远来讲，土拍是楼市的风向标，亦然楼市治安里不成枯竭的部分。

数字的背后，是世界土拍阛阓正在窘境解围、冰火淬真金不怕火，是中枢城市进一步出现溢价，是三四线依旧在加快赶底。

脚下，诚然地盘阛阓的成交面积及成交金额总体是下落趋势，但结构分化肉眼可见，资金聚焦中枢城市的效应正在加快。

历史的车轮正在进入一个出动期，隆替更替、潮起潮落间，一切齐在解任着某种不成窜改的章程。

而你，而我，总应该趁势而为吧！